:: NFS-e – Obrigatoriedade de emissão de NFS-e para aluguel em 2026

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A partir de 2026, locadores — pessoas físicas e jurídicas — passarão a cumprir novas obrigações acessórias, como a emissão de notas fiscais de serviços (NFS-e)  e o registro contábil das operações, preparando o setor para o recolhimento efetivo dos novos tributos (IBS/CBS), previsto para começar em 2027.

Principais detalhes:

Quem deve emitir: Pessoas jurídicas e pessoas físicas (no caso de pessoas físicas, verificar se há receita de locação acima de R$ 240.000 no ano anterior ou, 3 ou mais imóveis).

O que muda: Recibos simples deixam de ser válidos como documento fiscal em muitos casos, sendo substituídos pela NFS-e padrão nacional.

Finalidade: Padronização nacional e monitoramento fiscal para o novo sistema tributário.

Ano de teste (2026): O ano de 2026 é considerado um período de testes, sem obrigatoriedade de recolhimento dos novos tributos IBS e CBS, apenas emissão da nota.

Enquadramento depende do perfil do contribuinte

Nem todos os locadores estarão automaticamente sujeitos ao recolhimento regular dos tributos. O enquadramento dependerá do perfil do contribuinte. De acordo com a nova regra, quem ultrapassar, no ano-calendário anterior, o valor de referência de R$ 240 mil em receitas de aluguel e possuir mais de três imóveis locados será considerado contribuinte regular.

Além disso, deve ser observado o faturamento mensal de suas locações. Caso a receita com aluguéis ultrapasse R$ 48 mil em um único mês, o enquadramento poderá ser alterado já no mês subsequente, exigindo atenção constante por parte dos proprietários.

Preparamos este guia informativo para orientar nossos clientes sobre as transformações profundas que a Reforma Tributária (regulamentada pela LC 214/2025 e atualizações da LC 227/2026) trarão para o mercado imobiliário a partir de 2026.

🏢 1. Pessoa Jurídica (PJ)

Para as empresas (Administradoras de bens com imóveis próprios e Holdings Imobiliárias), a regra é direta: toda receita de locação está sujeita à nova tributação CBS e IBS

Regras de Incidência: Não há limite de faturamento ou número de imóveis. Se a PJ loca, ela é contribuinte do IBS e da CBS.

Alíquota: A legislação prevê tratamento diferenciado para o setor imobiliário, com redução de 70% sobre a alíquota básica estimada da Reforma Tributária, hoje projetada em 26,5%. Na prática, a carga tributária final deve chegar a aproximadamente 7,95% quando o novo modelo estiver plenamente implementado.

Redutor Social: Para locações residenciais, a PJ poderá deduzir um “redutor social” da base de cálculo (valor de R$ 600,00 por mês/imóvel), o que beneficia quem loca imóveis de valores menores.

Base Legal: Art. 10 e Art. 260 da LC 214/2025.

👤 2. Pessoa Física (PF)

A grande novidade é que a Pessoa Física agora pode ser equiparada a contribuinte do IBS/CBS se exercer a atividade de forma profissional ou em grande escala.

Critérios para ser Contribuinte (Regra de Habitualidade): A PF só estará sujeita ao IBS e CBS se atender a um destes requisitos:

Possuir mais de 3 imóveis locados simultaneamente; OU

Auferir receita anual de aluguel superior a R$ 240.000,00 no ano anterior.

Mesmo nas hipóteses em que não haja tributação, a emissão da Nota Fiscal Eletrônica continuará sendo obrigatória, uma vez que o objetivo da norma não se restringe apenas à cobrança dos novos tributos.

Tributação Híbrida: Se você se enquadrar como contribuinte do IBS/CBS, você pagará esses tributos (aprox. 8,4%) além do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) via Carne-leão (tabela progressiva de até 27,5%).

Inscrição no CNPJ: A partir de julho de 2026, a PF que se enquadrar como contribuinte deverá se inscrever no CNPJ apenas para fins de apuração tributária (não se torna PJ de fato).

Base Legal: Art. 251 e Art. 253 da LC 214/2025 (com alterações da LC 227/2026).

Emissão de notas fiscais será obrigatória

Embora o recolhimento dos tributos sobre a locação de imóveis só comece em 2027, o ano de 2026 será marcado por uma etapa preparatória obrigatória. Pela primeira vez, contribuintes enquadrados como regulares deverão emitir nota fiscal para recebimentos de locações residenciais e comerciais, com o preenchimento dos campos relativos à CBS e ao IBS.

Para essa fase inicial, deverão informar na NFS-e  em percentuais de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, aplicando-se a redução de 70%. O objetivo é permitir a adaptação dos sistemas fiscais, a consolidação da base de dados e o teste operacional do novo modelo de tributação.

Entretanto, o ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS RFB/CGIBS nº 1/2025, publicado em dezembro de 2025, estabeleceu que essa obrigação será exigida a partir do primeiro dia útil do quarto mês subsequente à publicação da regulamentação comum da CBS e do IBS, ocorrida em 13 de janeiro de 2026. Na prática, a exigência passa a valer a partir de maio de 2026, sem ocorrer a aplicação de penalidades nesse período inicial. A verdade é que o sistema de emissão da NFS-e ainda está em fase da adaptações, devendo o contribuinte acompanhar a liberação dos códigos específicos para emitir sua NFS-e de locação, quer seja de imóveis ou bem móveis.

Fonte: Plumas Contábil com informações do Grupo IOB